“Toplu Yaşam Alanlarında Aidat ve Yönetim – 2025 Veri Analizi” raporu

Türkiye’nin önde gelen site ve apartman yönetim platformu Apsiyon, 21 bini aşkın bina ve 1,5 milyon bağımsız konut bölgesini kapsayan “Toplu Yaşam Alanlarında Aidat ve Yönetim – 2025 Veri Analizi” raporunu yayımladı. 2022–2025 yılları arasında aidatlarda yaşanan rekor artışları tüm şehirler özelinde detayları ile gözler önüne serdi. Anlamlı verilerin toplandığı 30 il ve ilçelerindeki yönetimler tarafından derlenen veriler, ortalama aidatın yanı sıra; bağımsız bölümlerin ısınma, sıcak su ve elektrik gibi harcamalarını da içeriyor.

En yüksek aidatlar Muğla’da

Rapora göre, 2025 yılında ortalama aidatların en yüksek olduğu il Muğla oldu ve ortalama 8.710 TL seviyesine ulaştı. Muğla’yı sırasıyla 6.629 TL ile İstanbul, 5.049 TL ile Ankara ve 4.919 TL ile İzmir takip etti. Listenin sonunda ise en düşük aidatların görüldüğü şehirler Uşak (1.061 TL), Hatay (1.246 TL), Ordu (1.287 TL), Aksaray (1.306 TL) ve Mersin (1.455 TL) olarak sıralandı. Bu tablo, kentler arası yaşam maliyetlerindeki büyük farklılıkları ve özellikle büyükşehirlerdeki hane halkı bütçeleri üzerindeki aidat baskısını net bir şekilde ortaya koyuyor.

Tatil ve yazlık bölgelerde aidatlar tavan yaptı

Toplu Yaşam Alanlarında Aidat ve Yönetim – 2025 Veri Analizi, Ege ve Marmara kıyılarındaki tatil ve yazlık bölgelerde aidatların neden bu kadar yüksek olduğunu gözler önüne seriyor. Özellikle Muğla’da havuz, güvenlik ve peyzaj gibi ortak alan maliyetlerinin yüksek personel giderleri ve su başta olmak üzere artan enerji maliyetleriyle birleşmesi, aidatların kira seviyesini dahi aşmasına neden oluyor.

Özellikle Bodrum ve Fethiye gibi yazlık bölgeler başta olmak üzere, Muğla’da aidatlarda yaşanan rekor artışlar son bir yılda %134, son üç yılda ise %455’e ulaşarak dikkat çekiyor. Bunun nedenleri arasında ise şunlar yer alıyor,

• Havuzlu, güvenlikli ve geniş sosyal alanlı sitelerin çokluğu,
• Profesyonel yönetimlerin etkinliği,
• Pandemi ve sonrasında uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ile bu bölgelere yerleşen beyaz yakalıların yoğunluğu,
• Erken yaşta emeklilik ile emekliliğe hak kazananların bir yandan kendi işlerine devam etmeleri, yaşlanan nüfusun bu bölgelerde yaşamak istemesi.

Aidatlar artık kira gibi: Türkiye’nin aidat haritası

Özellikle büyükşehirlerde aidatlar, kira bedellerine yaklaşarak hane bütçeleri üzerinde ciddi bir yük haline geliyor. Örneğin İstanbul’un Beşiktaş, Sarıyer, Şişli gibi merkez ilçelerinde aidatlar 10.000 TL’yi aşarak orta gelirli ailelerin bütçelerinde ciddi baskı oluşturuyor.

Aidat artışları taşınma oranlarını da tetikledi

Apsiyon’un verilerine göre yüksek aidatların en belirgin sonuçlarından biri taşınma hareketliliği oldu. Yüksek aidatların bir sonucu olarak, 2025’in ilk yarısında yalnızca İstanbul’da 117 binden fazla konut değişikliği gerçekleşti. Bu durum, hane halklarının bütçelerini dengelemek için daha ekonomik yaşam alanları arayışında olduğunu açıkça gösteriyor.

Son bir yılda aidat artışları: %67,5

Haziran 2024 itibarıyla bir yıllık süre sonunda Türkiye genelindeki site aidatlarında %67,51 gibi önemli bir artış yaşandı. Bu artış, şehir bazında incelendiğinde Muğla’da %134 ile rekor kırarken; İzmir’de %74, İstanbul’da %68 ve Ankara’da %67 olarak kayıtlara geçti. Öte yandan, apartman giderlerindeki artışlar site giderlerine kıyasla daha makul seviyelerde seyretti.

Aidatlarda 3 yılda %450’nin üzerinde artış yaşandı

Ocak 2022-2025 dönemini kapsayan son üç yılda Türkiye genelinde ortalama aidat artış oranı %367’ye ulaştı. Ancak bu oran, özellikle bazı büyükşehirlerde daha yüksek seyretti. Muğla’da %455 ile rekor bir artış yaşanırken; İstanbul’da %349, Ankara’da %361 ve İzmir’de %354 oranında artış görüldü.

Aidatlarda enflasyon etkisi ve asgari ücret baskısı

Aidatların hızlı yükselişinde en önemli iki faktör öne çıkıyor:

1. Enflasyon: TÜİK verilerine göre 2022 Ocak–2025 Haziran arasında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) %310 arttı. Bu artış, özellikle elektrik, su ve doğalgaz gibi ortak giderlerde site bütçelerine yansıdı.
2. Asgari Ücret: 2022’de 4.253 TL olan brüt asgari ücret, 2025 ortasında 22.800 TL’ye ulaştı. Aynı dönemde %419’luk asgari ücret artışı, apartman ve sitelerde apartman görevlisi, güvenlik, temizlik, teknik bakım gibi işçilik kalemlerin maliyetini doğrudan yükseltti.

Bu iki makro ekonomik gösterge, site yönetimlerinin en büyük gider kalemi olan işçilik, bakım onarım, peyzaj ve enerji maliyetlerini katladı. Aidat artışlarının temel nedenleri arasında ayrıca enerji ve bakım maliyetleri bulunuyor. Devlet desteğinin apartman ve site yönetimlerindeki konut tarifesi faturalarında azaltılması ile elektrik giderleri, elektrik giderine bağlı olarak da su maliyetleri diğer taraftan yedek parça, bakım ve onarım ile zorunlu fenni muayene giderleri de enflasyonu aşan oranlarda arttı.

Aidat Artışlarının Arkasındaki Temel Sebepler

• Personel maliyetlerindeki yükseliş (özellikle 2022 ve 2023 yıllarındaki yıllık yüzde yüz oranındaki asgari ücret artışları)
• Temizlik ve bakım giderlerinin enflasyona bağlı katlanması
• Yedek parça, yenileme, tamir, yalıtım giderlerinin döviz ve enflasyon artış oranlarının üzerinde artması
• Yüksek enflasyon, kur dalgalanmaları, ülke genelindeki siyasi ve hukuki sorunlar
• Yönetim ve teknik hizmetlerin profesyonelleşmesi
• Havuz, güvenlik, asansör gibi özel tesislerin artan işletme maliyeti
• Profesyonel site yönetimi maliyeti ve regülasyonların devlet tarafından aranması ile özellikle asansör, elektrik sistemleri, makine ve ekipmanların yıllık fenni muayenelerinin zorunlu olması
• Kayıt dışı çalışan sayısının azalması, iş güvenliğinde profesyonellerden hizmet alma zorunluluğu, cezaların uygulanır hale gelmesi, şikayetlerin incelemeye tabi tutulması
• Su giderlerinde küresel ısınma, su stoğunun azalması ile enflasyonu katlayan artışlar
• Elektrik enerjisindeki devlet desteğinin azaltılması
• Tedarikçilerin ekonomik gerçeklerin üzerindeki fahiş fiyat artış zorlamaları

Apsiyon’dan Çözüm Önerisi

Apsiyon Akademi uzmanları, aidat artışlarının kontrol altına alınabilmesi için şu adımları öneriyor:

• Şeffaf ve gerçekçi bütçe planlaması,
• Gereksiz, lüks yatırımlardan kaçınılması,
• Kat maliklerinin genel kurullara aktif katılımı,
• Enerji verimliliği ve sürdürülebilirlik yatırımları,
• Kaynakların verimli kullanılması,
• Profesyonel yönetim ve denetim hizmetleri alınması.

Aidatların geldiği seviye, yalnızca site yaşamının maliyeti değil, aynı zamanda Türkiye’nin ekonomik koşullarını da yansıtan bir gösterge haline geliyor. Muğla, İstanbul ve Ankara gibi illerde yükselen aidatların hem enflasyon hem de yaşam standartlarıyla doğrudan bağlantısı bulunuyor. Uzmanlar ise önümüzdeki dönemde en büyük zorluğun ise şeffaf yönetim ve mali disiplin olacağına işaret ediyor.

Kaynak: fintechtime